무주택 30대, 지금 집 사도 되나요? "YES"
무주택 30대, 지금 집 사도 되나요? "YES"
  • 전북투데이
  • 승인 2020.10.04 12:43
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김규정 한국투자증권 자산승계연구소장이 24일 서울 여의도 한국투자증권 본사 앞에서 인터뷰를 하기 앞서 포즈를 취하고 있다. 

혼돈의 부동산 시장. 서울 아파트값 상승세는 주춤해졌으나, 이따금 이뤄지는 거래는 신고가가 대부분이다. 2014년부터 서서히 오르기 시작한 서울 아파트값은 6년째 여전히 상승세다. 상승 사이클이 길어지면서 '거품' 논란도 커지고 있다.

외국과 달리 한국은 가계 자산 비중 가운데 부동산이 압도적으로 많다. '영끌'해서 집을 샀다가 자칫 대세 하락기에 접어들면 가정경제 위기로 이어질 수 있다. '상투가 아닐까'는 우려와 '서울 집값은 오늘이 제일 싸다'는 얘기 사이에서 무주택자의 시름도 깊어지고 있다.

◇"무주택 30대, 여력 있다면 지금 집사도 된다"

지난달 24일 서울 여의도에서 한 부동산 전문가를 만났다. 그에게 30대 무주택자라면 집을 사겠냐고 물었다. 그는 "대출이 가능하고 여력이 있다면 지금이라도 집을 사겠다"는 명쾌한 대답을 내놨다.

바로 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장의 얘기다. 김규정 소장은 "정부 공급 대책의 공공택지 물량이 87만가구 정도다. 적지 않은 물량이고, 공공택지는 오랜 시간이 걸리지만 언젠가는 실현이 된다. 생애최초나 신혼부부 물량도 많아 청약 조건에 해당하면 기다려볼 만하다"고 운을 뗐다.

그러나 김 소장은 "청약 당첨이 확실한 게 아니고 가능성도 낮은 게 현실이다 보니 제가 대출이 가능한 30대라면 그냥 산다"고 말했다. 이어 "가망이 없는 사람에게 기다리라는 것은 희망고문"이라며 "여력이 있으면 사라고 하고 싶다"고 덧붙였다.

◇"집값, 3기 신도시 입주 전까지 오를 것…영끌, 비난보다 금융지원 확대 필요"

그는 아직 서울 집값 상승 여력이 더 있다고 전망했다. 김 소장은은 "상승 사이클이 생각보다 길어지고 있지만, 금리 인상과 유동성 긴축은 어려운 시점"이라며 "'버블'은 주택 공급이 늘어나는 시점까지 이어질 가능성이 높다"고 강조했다. 김 소장은 "집값 하락에 영향을 줄 정도의 주택 공급 요인은 3기 신도시 입주"라며 "(3기 신도시 입주가) 빨라야 2025년인 것을 고려하면, 그 이후에나 (집값) 조정 주기가 올 수 있다"고 부연했다.

김 소장은 1주택자는 부동산 시장 사이클에 일희일비할 필요 없다고 강조했다. 그는 "1주택자는 조정 시기에 본인이 거주하면서 자산가치를 유지할 수 있다"고 말했다.

김 소장은 정부가 30대 영끌 매수를 안타까워할 게 아니라 대출 등 금융지원을 늘려 안전망을 제공하는 게 필요하다고 지적했다.

그는 "최근 30대 매수 비중이 높게 나타난 것은 40대 이상이 규제 영향으로 매수가 줄면서 상대적으로 비중이 오른 결과"라며 "문제는 무리하게 영끌해 사야 할 정도로 올라버린 집값"이라고 전했다.

이어 "이들이 영끌하지 않고 집을 살 수 있도록 금융 지원을 확대해야 한다"며 "20~30대가 자산시장의 핵심 수요층으로 진입한 상황에서 20·30세대가 무리하지 않고 경제활동을 할 수 있도록 지원하는 게 바람직한 방향"이라고 조언했다.

 

◇"다주택자, 처분? 보유? 저울질…내년 상반기 매물 조금 나올 수 있어"

김규정 소장은 2000년대 초반부터 활동한 이 분야 대표적인 전문가다. 부동산114 리서치센터장, NH투자증권 부동산연구위원, 국토교통부-서울시 자문역 등을 지냈다.

최근 그는 한국투자증권의 자산승계연구소 초대 소장으로 자리를 옮겼다. 한투증권은 자산승계연구소를 포함한 'GMW전략담당'을 신설했다. 금융자산 30억원 이상 초고액자산가들에게 글로벌 자산관리와 자산 승계를 위한 인프라와 네트워크 서비스를 제공하기 위해서다.

김 소장에게 최근 초고액자산가들의 동향을 물었다. 예상했던 대로 세금이 가장 큰 이슈라고 답했다. 세금 부담이 커져 증여 등을 통해 출구전략을 짜고 있지만, 국내 부동산을 팔아치우는 상황은 아니라고 전했다. 오히려 국내 부동산시장의 조정기를 예상하고 추가 매입 시기를 저울질하기도 한다고 귀띔했다.

그는 "(종합부동산세 부담 현실화로) 강남3구를 비롯해 서울 주요 지역의 3주택자는 내년부터 종부세 1억원이 나올 수 있다. 이대로 10년간 종부세를 납부하면 10억원인데 앞으로 10년간 집값이 10억원 이상 오르고 처분 시 양도세 등을 고려해 (주택을) 가지고 가는 게 나을지 아니면 처분하는 게 나을지 고민이 많다"고 설명했다.

김 소장은 내년 상반기 다주택자 매물이 조금 나올 것이라고 내다봤다. 그는 "세금 등 비용 문제가 버거운 다주택자의 매물이 나올 수 있으나, 시장 조정을 불러올 정도로는 쌓이지는 않을 것"이라고 말했다.

김 소장은 국내 부동산시장의 급격한 조정은 기대하기 어려우나, 글로벌 자산배분의 중요성이 커졌다고 했다. 그는 "국내 부동산 자산은 규제 강화와 비용 증가로 수익성이 악화하는 상황"이라며 "특히 주거용과 해외 상업용 투자 확대 등 글로벌 자산배분으로 리스크를 조절할 필요가 있다"고 했다.

 

◇"집값과 별개로 재건축 정상화 시급…꽉막힌 재건축, 시장 폭탄 될 수도"

김 소장은 서울 집값과 별개로 재건축 정상화가 필요하다고 강조했다. 노후 아파트가 본격적으로 늘어나는 가운데 재건축 규제 강화는 시장 대혼란의 단초가 될 수 있다는 것.

그는 "서울은 지속적인 주택 공급이 필요하다. 하지만 현재 주택 연령대를 생각하면 간단한 문제가 아니다. 안정성 측면에서는 문제가 없을 수 있으나 주거 눈높이에는 턱없이 부족하다. 상황이 이러니 서울 새 아파트 단지가 나오면 가격이 뛰고 주변도 따라 오르는 것"이라고 말했다.

이어 "집값 안정과 별개로 재건축은 꾸준히 조금씩 진행해야 한다. 나중에 한꺼번에 몰리면 물리적으로 힘든 상황이 온다. (지금처럼 재건축을 막으면) 나중에 어느 정권이든 독박을 쓸 것이다. 단기적으로 집값이 오를 수 있어도 재건축은 진행해야 한다"고 덧붙였다.

 

 


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